3月14日

どうする?老朽マンション

壁に大きな亀裂。非常階段はボロボロ。さらに、天井から突然、大量の水が漏れ出す・・・いま、老朽化したマンションが全国各地で問題になり始めています。老朽化の目安となる築40年を越えたマンションは現在63万戸ですが、10年後には173万戸、20年後には334万戸に。気づいたときにはもう手遅れ。老朽化マンションが増えると地域のスラム化につながる恐れもあります。
スラム化するマンションに共通するのは、管理組合が機能せず、壁や給排水管などをメンテナンスするための「修繕積立金」が積み立てられていないこと。住民が修繕積立金の意味を理解せず、滞納が増えたり、そもそもの設定金額が少なすぎたり。資金がないと「直したくても直せない」事態に陥ります。これは大変と、未納金の回収や専門の金融機関からの融資など、対策に乗り出したマンションもありますが、いったん後手に回ってしまうと、修繕はなかなか追いつきません。
いっぽう発想を転換し、「60年たったら建物を解体する」ことを前提に、住民たちが画期的な修繕計画を立て実行しているマンションもあります。
マンションを買ったばかりの人も、これから買おうとしている人も、そして「戸建てだから関係ない」と思っている人も必見。マンションの老朽化にどう備えるべきなのか、今すぐ始められる対処法には何があるのか、豊富な実例をもとに、決定版をお伝えします。

立て直しに挑む老朽マンション

横浜市にある築44年目のマンションを取材しました。このマンションは大規模修繕が新築以来行われていませんでした。管理組合の理事長に就任した男性が、マンション再生に立ち上がり、この冬、初めての大規模修繕を行いました。しかし、40年分の傷みを一気に直すのは容易ではなく、外壁は4面あるうち2面しか塗り直せていないなど、課題が残っています。

再生なるか?大規模団地

築51年の大規模分譲団地を取材しました。管理組合がしっかり機能し、大規模修繕も計画通り済ませてきましたが、5階建てなのにエレベータがないなどバリアフリー非対応、電気の容量が少ないなど、設備が社会や住人のニーズとずれてきたため、3年前から「改修」や「建て替え」など、再生の道を模索し始めています。

60年の長期修繕計画

築60年までの長期修繕計画を作っているマンションを取材しました。60年目に建物を解体することを前提に修繕積立金の額を算出。そのときになって慌てないように、築14年目にしてマンションの終末期を見越した計画を立て、実行に移しています。

国土交通省のガイドライン

国土交通省では、マンションの管理などについてさまざまなガイドラインを作っており、ホームページで確認することができます。

修繕積立金、長期修繕計画、標準管理規約については

「マンション管理について」
ホームページ:http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

建て替えや改修については

「マンション建替えなど・改修について」
ホームページ:http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html

専門家ゲスト:米山秀隆さん(シンクタンク 主席研究員)、大木祐悟さん(不動産会社 主任研究員)
ゲスト:前川泰之さん(俳優)、くわばたりえさん(タレント)
リポーター:瀬田宙大アナウンサー